【凯普康时政资讯0615】耕地承包经营权（使用权）价格评估技术指引

★耕地承包经营权（使用权）价格评估★

       前不久，《农村集体土地价格评估技术指引》正式发布实施，其中第九章对耕地承包经营权（使用权）价格评估进行了技术指引。

● 基本要求

运用各主要估价方法评估耕地承包经营权（使用权）价格，遵循《农用地估价规程》的相关规定，并鼓励结合耕地的收益、经营特征与流转市场的建设与发育状况，进行必要的探索创新。

耕地承包经营权（使用权）价格主要评估方法为收益还原法，有市场比较案例的，还可选用市场比较法。对于待开发改造的，可选用剩余法。已制定发布农用地公示地价的地区，可使用公示地价系数修正法。已完成农用地分等定级的区域，可使用评分估价法。

● 方法应用要点

收益还原法

确定年总收益时，对于通过种植作物获取农业收益的，原则上应依据待估耕地所在区域普遍种植的农业主导作物核定客观收益水平。年收益若以实物方式约定，应以评估期日物价水平为基础，适当考虑物价变化、市场预期等因素的影响进行核算。有农业补贴政策的，相关补贴纳入收益计算。

确定年总费用时，土地税费项目和标准应按照当地相关规定计算；对于采用工厂农业经营方式的，应调查确定工厂农业的客观经营利润。

土地还原率一般可采用“安全利率+风险调整值”方法测算，确定风险调整值除考虑自然灾害对农业生产的风险外，还需考虑农业生产周期长、市场供需变化等风险。一般而言，普通种植项目风险低于特种种植项目风险，养殖风险高于种植风险，工厂化农业的风险低于非工厂化农业。

市场比较法

调查与选择比较实例时，应关注不同流转方式、不同种植类型与不同经营方式对价格影响。

优先选择流转方式与评估目的相同或相近的交易实例，当流转方式不同时，应考虑进行价格修正。

应区分不同种植类型与经营方式的案例，原则上做到同类型比较，即在经营方式上区分普通大田种植、大棚等设施种植、工厂化种植等类型；在种植类型上区分水田、旱地等类型。

耕地经营权流转价格评估

耕地经营权价格评估方法及要求参照本指引。同时注意以下要点。

依据流转合同约定的年限进行年期修正，并可参照本指引中年期修正思路进行。流转年限不得超过当地政策规定的上限及承包期的剩余年限。

运用收益还原法时，由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权的还原率。流转合同对受让方有土地改良等投入要求的，可在费用中合理体现。

运用市场比较法时，可比实例应为同区域、同类型耕地的交易实例，或相同区域、相同种植经营类型前提下，可修正为相同权利类型下的交易实例。可依据本指引相关思路，适当扩大耕地经营权流转可比实例的来源。

评估该类型的土地权利价格时，如果存在其他特殊约定，应考虑其对土地权能、权益的影响，进行适当修正。