【工程成本】标杆地产项目测算内训

2021-09-21| 点击：

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知是行的主意，行是知的功夫。

知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；

只说一个行，已自有知在

一、测算意义

测算必要性

在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。

测算作用

是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；

是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；

是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。

测算精度要求

机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）

初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）

可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）

投资成本费用：

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：

1. 土地费用

2. 前期工程费

3. 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）

4. 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）

5. 开发期间税费

6. 其他费用

7. 不可预见费等

项目投资

一、土地费用

1. 土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。

城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

2. 土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

3. 土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。

4. 土地租用费：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。

5. 土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。